Administratie - Boekhouding

Huurberekening

Jouw inkomen bepaalt grotendeels jouw huurprijs. We kijken nu naar jouw inkomen uit 2016 en indexeren dit met de gezondheidsindex. Dan delen we jouw geïndexeerde inkomen door 55.

Vanaf 2019 verandert dit. Dan kijken we ook naar de inkomensgrenzen om jouw huurprijs te berekenen.

De inkomensgrenzen voor 2019 zijn:

  • alleenstaande: 24.852 euro
  • alleenstaande met een handicap: 26.934 euro
  • anderen: 37.276 euro. Per persoon ten laste tel je er 2.084 euro bij. Een persoon ten laste is een kind of een persoon met een handicap.

Verdien je minder dan de inkomensgrens?

Dan verandert er niets. We delen jouw geïndexeerde inkomen nog altijd door 55.

Verdien je meer dan de inkomensgrens?

Dan delen we jouw geïndexeerde inkomen door 54, 53 of 52. Dat gaat zo:

  • jouw inkomen is hoger dan de inkomensgrens, maar lager dan 125%: we delen door 54.
  • jouw inkomen is minstens 125%, maar lager dan 150% van de inkomensgrens: we delen door 53.
  • jouw inkomen is 150% van de inkomensgrens of hoger: we delen door 52.

Wat verandert niet?

Jouw inkomen bepaalt niet alleen jouw huurprijs. Soms heb je ook recht op een gezinskorting of een patrimoniumkorting. Die kortingen blijven bestaan.

Je betaalt ook nooit minder dan de minimale huurprijs en nooit meer dan de marktwaarde (basishuurprijs) van de woning. Dit verandert niet.

Gezinskorting: 

  • € 19 per kind waarvoor je kinderbijslag krijgt
  • € 19 per persoon met een invaliditeit van minstens 66% (wanneer een kind ten laste minstens 66% invalide is, wordt 2 x € 19 gezinskorting toegekend)
  • € 9,5 voor een kind ten laste waarvoor kinderbijslag wordt betaald in geval van co-ouderschap of bezoekrecht

Patrimoniumkorting: 
Afhankelijk van de kwaliteit van de woning en de marktwaarde ligt deze korting tussen € 0 en € 133.

De te betalen huurprijs ligt steeds tussen de minimale en maximale huurprijs. 
Maximale huurprijs: (= geïndexeerde basishuurprijs) 
De maximale huurprijs wordt berekend op basis van de marktwaarde van de woning.
Minimale huurprijs: 
Bedrag tussen € 123 en € 246, afhankelijk van de geïndexeerde basishuurprijs van de woning.

 

Herberekening huur

Wanneer kan ik een herberekening vragen?

  • Als je op pensioen gaat en jouw pensioen lager ligt dan het inkomen in 2016: je bezorgt een attest van jouw pensioenfonds.
  • Als jouw inkomen op dit moment 20% lager ligt dan het inkomen in 2016: je bezorgt een bewijs van het inkomen dat jij en jouw gezinsleden ontvangen hebben in de afgelopen 3 maanden.
Welke gezinsleden moeten iets bewijzen?
Alle personen van wie het inkomen wordt meegerekend voor de huur, d.w.z. ook van de kinderen die op 1 januari 2018 ouder waren dan 25 jaar. 

Wanneer moet je de bewijzen bezorgen?
Alle bewijzen moeten ten laatste de 20ste van de maand worden bezorgd. Bezorg je deze later, dan zal de herberekening pas de volgende maand kunnen gebeuren.

Welke bewijzen moet je bezorgen?
Heb jij of één van jouw gezinsleden in de laatste drie maanden één van onderstaande inkomsten ontvangen? Dan lees je in de 2de kolom wat je moet doen. Opgelet: altijd alle attesten van de 3 meest recente maanden bezorgen.
 

Loon                                         ->

Bezorg uw loonbriefjes

Ziekte-uitkering                      ->

Bezorg een attest van uw ziekenfonds

Werkloosheidsuitkering        ->

Bezorg een attest van uw vakbond

Brugpensioen                         ->

Bezorg een attest van uw vakbond + een bewijs van het inkomen van uw vroegere werkgever

Leefloon                                  ->

Bezorg een attest van het OCMW

Ouderschapsverlof                ->

Bezorg een attest van de RVA

Tijdskrediet                             ->

Bezorg een attest van de RVA

Geen inkomen                       ->

Bezorg een verklaring op eer

 

Waarborg

Hoeveel bedraagt de waarborg?
Als je jouw contract tekent, betaal je ook een waarborg. Die bedraagt 2 maanden van het bedrag van de marktwaarde van de woning en kan maximum € 983 bedragen. De kosten voor de plaatsbeschrijving worden extra meebetaald met de waarborg en bedragen € 16.
Kan je de waarborg niet in één stuk betalen? Geen probleem, je kan de waarborg afbetalen; hiervoor betaal je een administratieve bijdrage van 13€. Wens je meer informatie? Neem dan contact op met ons bureel.

Wat gebeurt er met mijn waarborg?
Het geld van de waarborg wordt op een vaste rekening gezet bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW). Elk jaar krijg je interesten op de waarborg, zoals bij een gewoon spaarboekje. Je ontvangt elk jaar een brief met informatie over jouw waarborg.

Moet ik opnieuw een waarborg betalen bij verhuis?
Als je verhuist naar een andere woonst van onze huisvestingsmaatschappij, betaal je een nieuwe waarborg. De oude waarborg wordt uitbetaald. Geef je je opzeg? Dan zal de waarborg met interesten worden uitbetaald.

Opgelet: de openstaande kosten of beschadigingen aan de woonst worden van de waarborg gehouden.

 

Huurlasten

Naast de huurprijs worden ook huurlasten aangerekend. De bedragen hiervoor hangen af van de kosten die een jaar eerder gemaakt zijn voor uw woning of appartement. De volgende zaken kunnen van invloed zijn op uw huurberekening:

  • nutsvoorzieningen
  • onderhoud cv-installatie
  • onderhoud gemeenschappelijke delen
  • onderhoud lift
  • premie afstand van verhaal in de brandverzekering
  • elektriciteit gemeenschappelijke delen
  • water gemeenschappelijke delen
  • onderhoud brandvoorzieningen
  • septische putten ruimen
  • ongediertebestrijding

Wens je meer informatie? Neem dan contact op met ons bureel. Alle documenten kunnen ter inzage verkregen worden.

 

Vermindering onroerende voorheffing

Heb je twee kinderen of meer ten laste of ben jij of iemand van je gezin ernstig gehandicapt? Dan kom je misschien in aanmerking voor de vermindering onroerende voorheffing. Dit is een vermindering op de grondlasten die onze SHM als eigenaar betaalt. We ontvangen deze vermindering en vergelijken het bedrag met de sociale korting. Je krijgt het hoogste van de twee kortingen: ofwel de sociale korting, ofwel de vermindering op de onroerende voorheffing.

Lees er meer over op de website van de Vlaamse Belastingsdienst (VLABEL).

 

Onderbezettingsvergoeding

Wanneer betaal je een onderbezettingsvergoeding?

Je mag één slaapkamer meer hebben dan het aantal bewoners. Heb je twee of meer slaapkamers te veel? Dan woon je onderbezet. We vragen je te verhuizen naar een kleinere woning.Je krijgt dan twee keer een aanbod op maat. Weiger je dit twee keer? Dan moet je verplicht een onderbezettingsvergoeding betalen.

Hoeveel betaal je?

Je betaalt voor een slaapkamer te veel 31 euro/maand (bedrag in 2019). Dit betaal je extra bij je maandelijkse huurprijs en kosten.

 

Mag een huurder eigendom hebben?

Huurders mogen vanaf nu ook geen gedeeltelijke volle eigendom hebben. (voorbeeld: je hebt eigendom na het overlijden van je ouders, …)

De opzegtermijn bedraagt 6 maanden bij een woning/appartement en 5 jaar bij een bouwgrond.

Er is 1 uitzondering bij kosteloze verwerving van een eigendom (erfenis of schenking).  Binnen het jaar mag je geen eigendom meer hebben. Als dat door omstandigheden niet lukt, kan onze huisvestingsmaatschappij deze termijn verlengen.

Heb je een (gedeeltelijke) eigendom? Je bent verplicht om onze huisvestingsmaatschappij in te lichten en je voor 28/02/2018 in regel te stellen.

 

Basisvaardigheid Nederlands

Voor nieuwe huurders sinds 1 november 2017 geldt een taalkennisvereiste. Na één jaar sociaal huren moet je verplicht een basisniveau Nederlands hebben. Een basisniveau Nederlands is het niveau A1 van het Europees Referentiekader voor Moderne Vreemde Talen.

Cursus of school vinden

Heb je het verplichte basisniveau Nederlands nog niet? Dan kan je gratis Nederlands leren. Op de website van het agentschap integratie en inburgering vind je de adressen en de openingsuren van organisaties die jou kunnen helpen. Zij informeren jou over Nederlands leren en helpen je om een school of cursus te vinden.

Boete

Heb je het basisniveau Nederlands niet na één jaar sociaal huren? Dan kan de toezichthouder jou een geldboete opleggen tussen de 25 en 5.000 euro.
Je krijgt als dat nodig is ook een nieuwe termijn waarbinnen je het basisniveau Nederlands moet behalen. De toezichthouder volgt jouw dossier op.
Dit is geen reden om je huurovereenkomst te stoppen.

Vrijstelling: geen basisniveau Nederlands nodig

Soms moet je dit basisniveau Nederlands niet behalen. Dit kan in de volgende situaties:

  • Je hebt een verklaring van uitgeleerdheid.
  • Je hebt een medisch attest of bewijs waarin staat dat je door een ernstige ziekte, mentale of fysieke handicap het basisniveau Nederlands nooit kan halen.

Uitstel: je mag het basisniveau Nederlands later halen

Soms krijg je uitstel van de taalkennisverplichting: dan mag je het basisniveau Nederlands later behalen. Dit kan in de volgende situaties:

  • Je kon de opleiding Nederlands nog niet starten of eindigen. Dit komt door je beroep, medische of persoonlijke redenen.
  • Er was geen gepaste opleiding tijdig beschikbaar.

De folder hierover kan je hier terugvinden.

 

Tijdelijk huurcontract

Sinds 1 maart 2017 is er nieuwe wetgeving. Hierdoor werken we nu met tijdelijke huurcontracten. Wie vanaf 1 maart 2017 bij onze maatschappij huurt, krijgt een huurcontract van 9 jaar. 

Wat na deze 9 jaar?

We kijken twee voorwaarden na: 

  • Is je inkomen niet te hoog? Je gezinsinkomen mag maximaal 25% boven de inkomensgrens liggen. 

  • Is je woning niet te groot? Je mag maximaal één slaapkamer meer hebben dan het aantal bewoners. 

Is het antwoord 2x nee, dan mag je nog eens 3 jaar in de woning blijven wonen. Je contract wordt dus met 3 jaar verlengd. In alle andere situaties doen we extra controles, moet je eventueel verhuizen en kan het zelfs dat we je huurovereenkomst stopzetten. 

Voor wie?

Deze wetgeving geldt alleen voor huurders vanaf 1 maart 2017.

Was je al voor 1 maart 2017 huurder bij ons? Dan hou je je huurcontract van onbepaalde duur. 

Je houdt je huurcontract van onbepaalde duur ook als je verhuist naar een andere woning van onze maatschappij of als we je woning renoveren en je daarom verhuist naar een woning van een andere sociale huisvestingsmaatschappij. 

Dit geldt niet:

  • als je zomaar verhuist naar een woning van een andere sociale huisvestingsmaatschappij. 
  • als inwonende gezinsleden (behalve je partner) apart willen huren. Dan zijn zij een nieuwe huurder en krijgen zij (na de wachttijd) een huurcontract van 9 jaar. 

 

Domiciliefraude

Elke huurder moet de woning duurzaam bewonen en is verplicht om een wijziging in de gezinssamenstelling steeds te melden.

Vanaf nu moet elke huurder ook een kortdurende bijwoonst melden. Deze tijdelijke bijwoonst is enkel toegelaten als de bezettingsnorm van de woning niet wordt overschreden. In deze situaties worden afspraken gemaakt over de termijn van bijwoonst. De huurprijs wordt niet aangepast.

 

Afrekening gemeenschappelijke verwarming

Volgende appartementen hebben een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie:

  • Heist-op-den-Berg: de appartementen in de Moretuswijk (uitzondering: Geelhandlaan 8)
  • Itegem: Van Immerseelstraat 8

In deze folder vind je informatie terug over de gemeenschappelijke verwarming. Aan de hand van een voorbeeld wordt uitgelegd hoe het verbruik wordt aangerekend aan elke huurder.

 

Verzekering

Is het gebouw van mijn woning of appartement verzekerd?
Alle woningen en appartementen zijn door ons verzekerd op de risico’s die het gebouw kan oplopen (brand, waterschade, …).

Worden de kosten voor schade doorgerekend op mij als huurder?
In de verzekering zit de clausule “afstand van verhaal ten voordele van de huurders”. Dit betekent dat de kosten voor schade (die door de verzekering gedekt is), niet worden doorgerekend op onze huurders. Is er kwaadwilligheid, dan zullen de kosten wél worden doorgerekend.

De verzekering heeft een vrijstelling van € 241,94 (cijfers 2015). Dit wil zeggen dat de eerste € 241,94 niet zal worden uitbetaald bij schade.

Moet ik zelf nog een verzekering nemen?
Uw inboedel is niet via ons verzekerd. Onder inboedel wordt verstaan: meubels, toestellen, kledingstukken, vaste installaties die niet door onze huisvestingsmaatschappij werden geplaatst (tuinhuis, carport, vals plafond, zonwering, schotelantenne, veranda, …), de waarde van schilder- en behangwerken, …

Als huurder moet je zelf een verzekering nemen voor jouw inboedel. Dit mag bij eender welke verzekeringsmaatschappij die in België is erkend. 
Naast deze verzekering raden we jou aan ook een familiale verzekering te nemen.

Wat moet ik doen bij schade?

  • Je verwittigt onmiddellijk onze huisvestingsmaatschappij.
  • Is er schade aan de inboedel? Doe dan aangifte bij jouw verzekeringsmaatschappij. Breng ook onze huisvestingsmaatschappij op de hoogte.
  • Bezorg de prijsoffertes van herstellingen en/of facturen aan onze huisvestingsmaatschappij.

 

Kan ik mijn woning kopen?

Als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, dan heb je het recht om je huurwoning aan te kopen.  Opgelet: je kunt dit recht maar uitoefenen tot 31 december 2021. Nadien kun je de huurwoning niet meer aankopen.  Om een sociale huurwoning te kunnen kopen, moet de woning vóór 24 april 2017 minstens vijftien jaar als sociale huurwoning ter beschikking zijn gesteld.

Welke voorwaarden zijn er om een woning te kunnen kopen?

  • De woning was op 24/04/17 minstens 15 jaar oud. Hiervoor wordt gekeken naar “de meest recente terbeschikkingstelling”. Dit betekent: 31 december van het jaar vóór de eerste verhuring van de woning. Werd jouw woning gerenoveerd? Dan telt de meest recente terbeschikkingstelling ná de renovatie.
  • Je huurde de woning op 24/04/17 al 5 jaar.
  • Je hebt geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom of in volle vruchtgebruik.
  • De woning is geen aangepaste woning (geen appartementen, duplex, …).
  • De woning is erkend tot aankoop.

Hoe verloopt de verkoopsprocedure?

  • Je neemt contact op met ons bureel en bezorgt ons een schriftelijke aanvraag tot aankoop van je woning.
  • Je vraag tot aankoop van de woning wordt voorgelegd aan de Raad van Bestuur.  Als de Raad van Bestuur haar akkoord heeft gegeven, zal de woning worden geschat. Dit gebeurt door een ontvanger van de registratie en domeinen. De kostprijs van deze schatting is ten laste van de huurder.
  • Het schattingsverslag wordt opgemaakt in drievoud: één exemplaar voor de huurder, één voor onze huisvestingsmaatschappij en één voor de ontvanger van de registratie en domeinen.
  • Je beslist of je de woning wil aankopen.
  • Onze huisvestingsmaatschappij vraagt de goedkeuring voor verkoop aan de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen.
  • Je ondertekent een “eenzijdige belofte van aankoop” en contacteert een notaris voor de verdere afhandeling van de verkoop.

Wat na de verkoop?
Na verkoop is de koper verplicht de woning te bewonen gedurende een periode van 20 jaar. Meer informatie kan je bekomen bij onze huisvestingsmaatschappij.

Eengezinswoningen kunnen gekocht worden als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Appartementen kunnen niet gekocht worden.

Wat na de verkoop?
Na verkoop is de koper verplicht de woning te bewonen gedurende een periode van 20 jaar. Meer informatie kan je bekomen bij onze huisvestingsmaatschappij.

Huurcontract opzeggen

Hoe kan ik het huurcontract opzeggen?
Je bezorgt een opzegbrief aan onze huisvestingsmaatschappij. Hiervoor gebruik je het standaard opzegformulier. Dit bezorg je ons liefst persoonlijk op het bureel.
Alle bewoners boven 18 jaar moeten het opzegformulier mee ondertekenen. 

Hoeveel bedraagt de opzegtermijn?
De opzegtermijn gaat in op de 1ste dag van de volgende maand. De wettelijke opzegtermijn is 3 maanden, behalve:

  • bij overlijden: opzegperiode tot het einde van de maand na het overlijden
  • bij opname in rust- en verzorgingstehuis: opzegtermijn van 1 maand
  • bij verhuis naar een andere woonst van onze huisvestingsmaatschappij: geen opzegperiode

Wat moet ik zelf doen bij opzeg?
De woning of het appartement moet in oorspronkelijke staat en proper worden achtergelaten, zonder beschadigingen. Tijdens de opzegperiode blijf je verantwoordelijk voor de woning of het appartement. Aan het einde van de opzegperiode wordt samen een uitgaande plaatsbeschrijving opgemaakt.  De kost van deze waarborg, 16€, zal worden afgehouden van de waarborg.

 Onze huisvestingsmaatschappij zorgt voor de overnameformulieren voor water, elektriciteit en aardgas.  

In deze checklist staat een duidelijk overzicht wat er allemaal moet gebeuren bij een opzeg.

In deze folder vind je meer informatie over de opzeg. 

Wanneer wordt mijn waarborg uitbetaald?
De waarborg wordt 1 tot 3 maanden na het einde van het huurcontract  uitbetaald, tenzij er problemen zijn. Opgelet: de openstaande kosten of beschadigingen aan de woonst worden van de waarborg gehouden. 

 

Wijziging gezinsgrootte

Wie mag komen bijwonen?
Een persoon die bij jou wenst te wonen moet voldoen aan bepaalde voorwaarden. Dit zijn dezelfde voorwaarden als bij kandidaat-huurders (uitgezonderd de inkomensvoorwaarde):
•Hij/zij heeft geen woning of bouwgrond in volle eigendom (in binnen- of buitenland). Uitzondering: een campingverblijf in het Vlaams Gewest.
•Hij/zij toont de bereidheid om Nederlands te leren. 
•Verplichte inburgeraars moeten bereid zijn om het inburgeringstraject volgen.
•Hij/zij is ingeschreven in het bevolkings- of vreemdelingenregister of op een referentieadres.

De woonst moet steeds aangepast zijn aan jouw gezinssituatie. Als de woonst niet groot genoeg is, wordt de bijwoonst niet toegelaten.

Er komt iemand bijwonen. Wat moet ik bezorgen?
Bijwoonst moet steeds worden aangegeven aan onze huisvestingsmaatschappij. Hiervoor bezorg je ons:

Onze huisvestingsmaatschappij laat schriftelijk weten of de bijwoonst toegestaan is of niet. Als je nog geen toelating hebt, mag je de persoon niet bij jou inschrijven. Opgelet: je pleegt sociale fraude als je dit wel doet. Onze huisvestingsmaatschappij kan dan het huurcontract opzeggen.

Als de bijwoonst is toegestaan, ontvang je een aangepaste huurberekening.

Een inwoner gaat de woonst verlaten. Wat moet ik doen?
Als een meerderjarige inwoner de woonst verlaat, moet dit schriftelijk worden aangegeven. Hiervoor gebruik je het standaard opzegformulier. Bezorg daarnaast ook een bewijs van de adreswijziging (“gezinssamenstelling”). Dit kan je verkrijgen bij de Dienst Bevolking van de gemeente.

Voor deze personen geldt geen opzegtermijn. De huurberekening wordt aangepast vanaf de 1ste dag van de volgende maand, als alle nodige documenten werden bezorgd. Opgelet, bij echtscheidingen kan dit verschillen. Wens je meer informatie? Neem dan contact op met ons bureel.

 

Intern verhuizen

Mijn woning of appartement is te groot of te klein
Als jouw gezin groter of kleiner wordt, kan de woning of het appartement te klein of te groot worden. Bijvoorbeeld: je kinderen gaan apart wonen, waardoor er een aantal slaapkamers vrijstaan. Op dat moment kan je je komen inschrijven bij onze huisvestingsmaatschappij voor een andere woning of appartement. Omdat jouw woonst te klein of te groot is, zal je voorrang krijgen voor een aangepaste woning of appartement.

Mijn gezin komt naar België
Als jouw gezin nog in het buitenland woonde op het ogenblik van jouw toewijzing, kreeg je in afwachting een kleinere woonst. Komt jouw gezin naar België? Meld dit dan onmiddellijk bij onze huisvestingsmaatschappij. Daarna zal je een andere woonst krijgen die groot genoeg is voor jouw gezin. Hiervoor krijg je voorrang.

Ik wil verhuizen
Is de woonst niet te klein of te groot, maar wil je verhuizen naar een andere woonst? Dat kan door je opnieuw in te schrijven als kandidaat. Je zal dan geen voorrang krijgen op basis van de grootte van je woonst, maar de gewone wachttijd doorlopen.

 

Contacteer ons

Heb je een vraag over de boekhouding of de waarborg?
015 247186 (optie 6) of via mail

Heb je een vraag over je huurberekening?
015 247186 (optie 1) of via mail

Heb je een vraag over de verzekering?
015 247186 (optie 1) of via mail